發現一：TMT板塊發力倍增
對比2022年與2017年的租戶普查結果，深圳甲級寫字樓市場前兩大需求行業來源保持不變 ，其中TMT需求在過去五年擴張最為明顯，同比上升超14個百分點，呈翻倍增長。排名前五的行業面積占比提升2個百分點，除科技和金融以外，制造業提升2個百分點，房地產減少2個百分點。
發現二：TMT企業偏好南山區，專業服務業企業更青睞福田CBD和蔡屋圍
TMT和金融穩居深圳主要商務片區需求榜的前兩席，其中TMT板塊需求增長迅猛，替代5年前部分片區位居第二位的專業服務及房地產建筑板塊的需求。TMT在各大商務片區中的需求比例均有顯著提升，且呈現出對于南山區明顯的市場偏好，主要原因在于高新園區、后海片區作為頭部科技總部所在地，吸引了眾多上下游企業，從而形成了較為完整的科技生態圈，不斷帶動科技企業的聚集。而金融行業需求則橫跨多個商務片區，福田和南山區均納入選址考慮范圍，從前海、后海和高新園區來看，金融業板塊均為第二大需求來源。此外，專業服務業和房地產建筑作為第三位需求來源，則因片區分布而有差異。專業服務業需求主要分布在原本占比較高的福田CBD和蔡屋圍兩大片區，以及相應產業政策引導下的前海片區，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的專業服務業需求，三大商務片區中均監測到3個百分點以上的需求提升。而房地產建筑需求則主要分布在近年來房地產項目新增供應較多的高新園和后海片區，近項目擇址偏好明顯。但受房地產行業政策調控的影響，在兩大商務片區的需求比例對比5年前均有約10個百分點的減少。
發現三：金融+科技齊增長，推動內資企業需求占比上升
金融和科技板塊需求共同增長推動內資企業需求占比相對2017年提升7個百分點，二者占比約6成左右。科技行業對內資企業需求貢獻比例增長較為明顯，較2017年增長約15個百分點，包括大面積需求的頭部企業，以及圍繞頭部企業搭建的科技生態鏈所吸引的上下游中小型科技企業也在積極擴張。與此同時，外資企業的擴張也主要來自于科技行業的貢獻，從外資企業需求細分來看，TMT板塊以22%的需求占比位居首位，科技互聯網子版塊需求占主導地位，吸引了包括三星、IBM和高通等在內的知名企業的進駐。以科技企業擴張為主的外資企業需求為主帶動科技屬性最強的高新園片區的外資企業需求占比對比5年前提升3個百分點。
發現四：特大型租戶數量顯著上升，5年間同比上漲4倍
對比2022年和2017年不同面積段租戶數量占比，可以發現，中小型租戶比例下降較為明顯，500平方米以下的小型租戶占比相較5年前下降3.9個百分點。而2,000平方米以上的中大型租戶和5,000平米以上的特大型租戶占比5年間則分別上升2.7和1.3個百分點，其中5,000平方米以上的特大型租戶數量從2017年僅有15家躍升到2020年的75家，同比增長高達4倍。
聚焦5,000平方米以上的特大型租戶，對比2017年以銀行、保險和證券為主的金融板塊為主的需求結構，受近年來頭部科技企業的快速擴張帶動，2022年科技板塊需求位列榜首，占比為31%，高于金融板塊4個百分點。
CBRE深圳顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人吳洋表示：“近兩年，科技行業的政策監管將改變該行業的發展態勢，從而對未來寫字樓租戶結構產生一定的影響，但來自半導體、軟硬件、新能源汽車和數據服務的科技新賽道的需求增長將令科技企業需求依然在優質寫字樓市場中占據重要的一席。值得注意的是，今年6月，深圳市政府發布了‘20+8’的產業體系政策，著力發展壯大戰略性新興產業集群、培育發展未來產業，‘20+8’產業體系幾乎覆蓋了世界上最有潛力的新興產業，將為深圳優質寫字樓市場帶來更為豐富多元的科技產業需求。與此同時，深圳作為深港合作的重要節點城市及先行示范區，未來在金融創新方面將不斷進行突破，疊加已有的依托深交所已經形成的金融業生態基礎，未來金融產業將呈現長足發展，帶動金融產業需求不斷提升。另一方面，憑借全國領先的商事登記主體數量優勢，以及良好的發展和創新平臺，也將令專業服務業板塊需求不斷增長，特別是科技生態優勢帶來的知識產權類法律類企業需求的增長將保持良好態勢。金融、科技和專業服務業三大主力需求板塊的發展向好，將共同推動優質寫字樓市場的穩定發展。”
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
