第一太平戴維斯日前發布2021年華南區房地產市場總結，從廣州市場來看，2021年，在本地宏觀經濟穩步復蘇的利好推動下，廣州房地產市場各板塊均呈現積極表現。其中，寫字樓市場需求反彈并超過疫情前水平，零售市場品牌擴張信心持續提升，政策調控下購房者情緒日趨理性，優勢產業推動非保稅物流市場延續火熱。
廣州寫字樓市場
需求反彈至疫情前兩倍 但租金仍因供應壓力下降
廣州甲級寫字樓租賃市場已于疫情沖擊中反彈，TMT、金融等行業需求持續增長。2021年全市年度凈吸納量同比增長近9倍，約達疫情前（2019年）的2.1倍。但受新增供應影響，全市平均空置率仍同比上升0.8個百分點，至9.5%。
新增供應相繼入市，疊加市場中部分項目短期內存在主力租戶調整的潛在可能，業主延續以價換量租賃策略。年末，全市租金指數同比下降2.7%，平均租金錄得人民幣每平方米每月159.2元，為自2014年第二季度以來最低。
未來，在本地經濟穩健增長的支持下，科技、金融等行業需求將繼續增長。但鑒于2022年仍有逾百萬平方米新增供應，全市空置率預計繼續上升，平均租金料將繼續下降。
廣州零售市場
市場情緒持續改善 但需求尚未及疫情前水平
2021年，廣州零售物業市場品牌擴張情緒已較疫情初期回暖，餐飲、新能源汽車品牌租賃需求表現活躍。全市年度凈吸納量回升至44.1萬平方米，但仍未完全恢復至疫情前水平，約為2019年的96.0%。年末，全市平均空置率同比下降0.6個百分點，至12.9%。
盡管整體市場情緒有所恢復，但部分項目仍因自身經營問題而下調租金。截至年底，全市租金指數同比下降0.5%，平均租金錄得人民幣每平方米每月679.3元。
得益于本地人口及消費市場的不斷擴張，零售商擴張信心將繼續提升，餐飲品牌有望延續強勁擴張勢頭。2022年，全市平均空置率預計繼續下降，但平均租金或因次核心商圈新項目影響結構性下降。
廣州住宅市場
供需兩端調控升級 市場情緒更趨冷靜
2021年，因受年初以來預售審批、備案價管控從嚴等調控政策影響，開發商推盤節奏較去年放緩。截至12月17日，廣州一手住宅供應面積累計達771.2萬平方米，同比下降14.9%。政策調控下，購房者觀望情緒漸濃，市場情緒更趨冷靜。盡管全年一手住宅成交面積同比上升2.8%，至775.8萬平方米，但本年四個季度已連續環比下降。鑒于年內中心城區成交面積占比持續提高，全市一手住宅成交均價升至人民幣每平方米38,712元。
未來，政策將繼續大力打擊炒房行為，保障剛需購房者置業需求，同時此前累積的觀望情緒有望轉化為需求并陸續釋放。政策管控下，全市一手住宅成交均價預計保持平穩。
廣州非保稅物流市場
優勢產業助力租賃需求持續暢旺 資產表現堅挺吸引投資者布局
2021年，廣州非保稅物流市場延續近年矚目表現。得益于傳統優勢制造業的發展，疊加本地基建網絡高度發達、交通運輸能力全國領先的優勢，廣州持續吸引跨境電商、直播電商類企業在本地設立供應鏈中心，并為市場注入可觀新增租賃需求。此外，在我國網絡零售市場持續擴張的帶動下，郵政快遞業高速發展。作為華南區重要的物流樞紐，廣州繼續受第三方物流企業青睞，其租賃需求保持穩健增長。
鑒于租賃市場熱度不斷提高，廣州非保稅物流項目資產表現保持堅挺。投資者對布局本地市場的信心不斷提升。近年，尤其是后疫情時期，廣州物流投資市場相繼錄得數宗矚目大宗成交。2021年第四季度，黑石集團繼2020年宣布收購廣州富力國際空港物流園70%股權后，同意完成對項目剩余30%股權的收購。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
