" 疫情進入第三年，人們對于疫情的態度已經由最初對不明病毒的恐懼，轉變為對局部偶發性疫情導致的封控的焦慮。相比 2020 年和 2021 年的疫情反復，2022 年的奧密克戎從南到北，從東到西，廣東、吉林、陜西多點爆發，而且包括上海、深圳等重要經濟中心。與之相應的 " 臨時性 " 局部封控也更為嚴格，據統計截至 4 月 18 日，全國至少 22 地 " 在封 "。市場短暫停擺的 " 陣痛 " 也成為商辦地產所必須面對的 " 新常態 "。"
疫情新常態引發三類防疫模式
2022年，在面對此輪疫情爆發，北上廣深四大一線城市均展現了不同的防疫態度，北京采取長期管控限制，最大限度減少進出京活動；深圳全市靜默，快速清零；廣州點狀封控，動態調整；上海三區劃分，長時間封閉。從持續時間和防疫影響上來看，深圳 3 月 14 日 -20 日全市靜默 7 天，25 日發布 "30 條 " 舉措，鼓勵減免租金等，清明小長假已基本恢復常態；而上海 3 月 28 日開始封閉浦東，4 月 1 日開始封閉浦西，后調整為三區劃分管理，至今仍未完全解封，封閉時間較長，影響較大。
表：一線城市防疫政策
數據來源：CAIC 整理
消費停擺，零售商業承壓嚴重
1、社零增速自 20 年 8 月以來首次轉負，可選消費品全面大幅下跌
?2022 年 3 月社會消費品零售總額同比 -3.5%，增速環比 2022 年 1-2 月份下降了 10.2 個百分點，繼 20 年 8 月份以來首次轉負數。具備囤貨屬性的必選消費相對堅挺，例如糧油食品類和飲料類分別同比上升 12.5% 和 12.6%，環比分別上升了 4.6 和 1.2 個百分點，而可選消費受疫情影響嚴重，整體表現疲軟，服裝鞋帽紡織品（-12.7%）、化妝品類（-6.3%）、金銀珠寶類（-17.9%）、家具類（-8.8%）、汽車類（-7.5%）跌幅較大。
表：2022 年 2-3 月社零細分品類同比增長（%）
數據來源：國家統計局
2、物流受阻導致線上消費顯著降速
多地疫情并發在一定程度上導致了物流不暢，使線上消費受到較大壓制，社零總額中實物商品網上零售 3 月同比僅微增 2.67%，增速下降明顯。
圖：2020.5-2022.3 實物商品網上零售額增長情況（%）
3、市場停擺，價格上揚，一線城市消費消費面臨嚴重影響
2020 年 1-2 月以來，隨著疫情的穩定，四個一線城市消費零售顯著復蘇。22 年 1-2 月份，在四個一線城市爆發疫情之前，社會消費品零售總額增速均保持較好態勢。22 年 3-4 月，四大一線城市逐步進入封控期，消費陷入停擺。參考往年 3-4 月平均水平，上海受影響最大，或將超過 2000 億元。
表：2019-2022 年 1-2 月北上廣深社零同比增速（%）
數據來源：國家統計局、CAIC 整理
圖：2019-2022 年 1-2 月北上廣深社零（億元）
從價格方面來看，3 月疫情形勢嚴峻，受到供應等方面影響，各典型城市城市居民消費價格指數均有上升。尤其是上海，由于封閉時間較長，居民避險囤貨情緒高漲，加之物流不暢，使得 3 月鮮菜類城市居民消費價格相比上年同月高漲。
零售商業市場陣痛蔓延
1、商業銷售供應縮減，庫存去化壓力大
3月，受疫情影響，上海商業供應同比減少 58.96%，僅有 1.4 萬平入市，但成交面積和成交均價均漲幅較高，分別同比上升 89.89% 和 32.74%，達到 7.5 萬平和 38088 元 / 平方米，受本月供應減少影響，上海商業庫存面積同比減少 2.81% 至 770 萬平，但商業去化周期依然較長，達 111.6 個月。
2、空置率仍將持續上行，租金則將下跌，客流恢復難度大
從存量商業角度來看，以上海為例，2020 年全年上海零售物業空置率 12.2%，同比增長 4.2%；零售物業市場平均租金為 33.1 元每平方米每天，同比下降 3.9%。2021 年下半年上海零售物業市場錄得空置率 6.9%，零售物業市場平均租金為 34.9 元每平方米每天。2022 年疫情呈現不確定性、措施持續時間長、政策嚴厲、牽涉范圍面廣等諸多新特點，影響程度并不亞于 2020 年，預計空置率和租金將跌回 20 年水平。
從客流角度來看，上海疫情局勢目前尚不明朗，部分線下營業場所響應疫情防控規定，暫定 5 月 8 日恢復營業，即將到來的五一黃金周成績單難比 2021 年。而廣州截至 4 月 20 日社會面已連續 4 天未發現陽性感染者，部分公交線路恢復；深圳 4 月 5 日電影院、健身房、線下培訓機構等密閉場所限流 50% 開放，另外在清明小長假助力下，4 月購物中心客流普遍已經恢復至 7-8 成，廣深五一長假客流成績可期。
3、新增項目開業將普遍延遲
2021年在疫情緩和間歇期，商業項目開業集中，新開計劃也超往年。但歷經疫情封控之后，推遲開業或將成為普遍現象
結語
疫情防控進入第三年，疫情的不斷反彈致使線下消費需求更加疲弱，偶發性疫情導致的大范圍封控式管理正對原有的市場秩序形成沖擊。消費總量、消費結構的轉變正在對原有的商業市場形成持續的影響。" 陣痛 " 過后，商業過飽和所導致的競爭白熱化將在一線城市持續顯現，而 " 下沉 " 低能級城市也許是 " 不得不 " 的選擇。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
