辦公樓市場
供應方面
本季度全市無新增項目入市，截至2022年第一季度末，西安市甲級寫字樓市場總存量依然保持在176.9萬平方米。
凈吸納量方面
受年初疫情影響，本季度凈吸納量有所放緩，一方面客戶租賃決策周期拉長，另一方面房地產、在線教育等行業政策調整較大導致企業仍處于縮減態勢，市場整體活躍度較2021年略微有所下降。
本季度錄得凈吸納量1.8萬平方米，需求主要來自金融、商務服務及軟件信息等行業。由于連續5個季度市場無新增供應，本季度全市甲級寫字樓市場空置率繼續下降1個百分點至22%，處于近5年的低點，但隨著下半年陸續有新項目入市，空置率將開始觸底回升。
價格方面
由于疫情影響，本季度價格略微回調，全市甲級寫字樓平均賬面租金錄得99.3元/平方米/月，環比下降0.1%。雖然目前市場上觀望情緒濃厚，但隨著近期國家宏觀調控政策的落地，預計后市租金水平仍處于相對穩定狀態。
從子市場來看，高新二期市場依然保持活躍，受益于本季度金融、商務服務類租戶入駐，其平均賬面租金水平穩中有升，環比上漲0.3%；而高新一期受到在線教育持續退租影響，其平均賬面租金均環比下降0.2%。由于地產行業調整影響，城北子市場仍處于租戶產業結構調整狀態，本季度錄得平均賬面租金環比下降0.4%。
縱觀全市寫字樓市場，在整體環境波動之下，為有效降低租賃成本與時間成本，市場上越來越多的租戶（包括國有企業）開始傾向于精裝修（或定制裝修）拎包入駐的房源或者聯合辦公項目，同時對租金成本亦愈發敏感。
高力國際認為，目前降本增效成為企業的首要考量因素，多樣化的產品選擇及具有性價比的房源將成為下一發展階段市場的關注點。建議業主方合理調整運營策略，適當增加精裝修拎包入住的房源，給租戶提供更加豐富的房源及多種租賃解決方案；由于目前市場觀望情緒濃厚，租戶亦可利用此窗口期尋找更加靈活的租賃條件，結合自身條件進行適當的優化及調整。
產業園市場
供應方面
本季度暫無新增供應，全市產業園總體量維持482.9萬平方米。其中本季度產業園數據庫中新增航天基地板塊數據，總體量約53.6萬平方米。
凈吸納量方面
本季度產業園市場凈吸納量較上季度小幅下降，約為3.8萬平方米，但仍高于甲級寫字樓市場，其中受益于產業政策本季度多家智能制造型企業入駐西咸新區子市場。空置率方面，由于疫情影響，全市產業園市場空置率小幅下降1.1個百分點，達到24.5%。
分板塊來看，得益于軟件通信及醫藥檢測等行業的活躍，本季度西咸子市場表現亮眼，空置率環比下降4個百分點至33.4%；而高新子市場需求放緩，錄得凈吸納量7,147平方米；航天子市場空置率錄得30.5%。
從客戶結構來看，受疫情沖擊及政策支持影響，當前階段出現一批由寫字樓轉向園區辦公的意向客戶，產業園問詢熱度明顯提升，市場預期較為良好，需求可能會在二三季度階段兌現。
價格方面
本季度產業園租金溫和上漲，平均賬面租金錄得49.9元/平方米/月，環比上漲0.2%。其中高新子市場依舊表現穩定，平均賬面租金水平為54.2元/平方米/月，環比上漲0.7%；而西咸子市場由于其新項目入市正處于低價拓源階段，平均賬面租金為41.9元/平方米/月，環比下降0.5%；經開子市場平均賬面租金為41.7元/平方米/月；航天子市場平均賬面租金錄得51.5元/平方米/月，環比上漲0.4%。
高力國際認為，“載體+運營+服務+投資”多元驅動的開發模式依然是打造一個成熟產業園區的“組合拳”，在當期波動的市場環境下，業主方應錨定產業方向，找準目標客戶，提升軟性服務質量，進行差異化突圍。
優質零售市場
供應方面
受一季度受到疫情反復的影響，西安優質零售商業市場仍處于緩慢恢復階段，消費信心亟待提振。
本季度隨著城北板塊的靜安薈奧特萊斯和未央168的入市，將全市優質零售商業存量推高至679.2萬平方米。
需求方面
新能源汽車表現活躍，各品牌正處于持續擴張期，仍在大規模進駐購物中心，且其租金承受能力較強，緩解了部分零售服飾退租帶來的影響。受疫情沖擊影響，各業態均受到不同程度影響，尤其是餐飲類和休閑娛樂業態經營愈發困難，未來將持續面臨較大的經營壓力。
價格方面&
凈吸納量方面
受疫情影響，全市優質零售商業首層租金錄得308.8元/平方米/月，環比下降0.8%，而空置率則進一步上升至9%，環比上漲0.5%。
疫情防控持續的情況下，消費場所的經營恢復阻礙較大，多數業主方及品牌方對后期經營的持續性抱有擔憂情緒，因此，高力國際提出以下建議：
對業主方的建議
1.對未建設的項目應充分考慮疫情帶來的長期影響，扎實做好項目的前期定位、設計、及運營規劃，準確判斷入市節奏，確保項目后期招商運營的成功率；
2. 對于短期經營遇到阻力的項目，建議及時調整運營策略，以提升出租率為核心目標，保證項目人氣，有利于持續經營；
3. 協助商戶解決經營困難，盡可能保障商家經營的穩定性，可能的情況下適當提供租金減免、營銷支持、商戶幫扶等措施穩定商戶。
對租戶的建議
1. 有持續擴張需求的租戶應謹慎選址，首選抗風險能力強、業主穩定性高的物業，降低品牌運營風險；
2. 繼續擴大線上經營的力度，建立多元化渠道，積極擁抱新媒體平臺，精準定位Z世代興趣點、貼合其消費習慣，尋找線上業務增長點。
來源：高力國際
編輯：wangdc
