上周，國家統計局指出：隨著一攬子穩增長政策措施的落地推進，6月全國經濟運行有望進一步改善。從4月多地疫情散發、經濟主要指標下降，到5月疫情防控向好、生產需求逐步呈現積極變化，再到6月國家各項具體措施的見效；隨著經濟活動的逐步恢復，市場各參與方正迫切地期待以寬廣的視角審視當下的中國辦公樓市場發展趨勢。
復工節奏加快 市場活力重現
多地陸續恢復疫情常態化管理后，復工節奏加快，市場活力重現。地鐵日均客運量是衡量復工速度的重要指標之一。深圳在3月宣布社會面實現動態清零后，地鐵每日客流量隨之快速回升，目前已基本恢復至疫情前水平。截至6月13日，上海地鐵日均客運量已恢復至疫情前60%左右的水平。
軌道交通日均客流量（萬人次）
在疫情和外部多種不確定因素的挑戰下，宏觀經濟走勢將如何發展？
辦公樓市場將呈現何種趨勢？又將迎來哪些發展新機遇？
企業租戶的不動產決策中有哪些“變”與“不變”？
宏觀經濟層面短期承壓 長期持穩
今年上半年，全國多地疫情出現反復，供應鏈受到沖擊，消費和生產活動受到不同程度的影響。同時，外部地緣政治的不確定性以及全球滯漲風險等因素加大了經濟下行壓力。對比疫情前的預測，多家經濟研究機構于近期紛紛下調對于今年中國GDP增速的預測：從今年一月平均5.2%的全年預測下調至平均3.9%。
面對下行壓力，各項“穩增長”的宏觀政策靠前發力。財政政策方面，投資（包括基建及制造業）成為近期穩增長的主要推動力量。同時，政府也將繼續增加財政支出強度減稅降費（包括加大支持企業紓困力度）；貨幣政策在美元加息的大環境下依然保持邊際放松態勢；同時，供應鏈穩定暢通也將受到未來政策的持續支持。中長期來看，戰略性新興產業（生物醫藥、新能源汽車等）持續推動經濟發展的新舊動能轉換，加之中產階級趨勢性的擴張，中國經濟長期穩健增長的基本面保持不變。對于2023年至2026年平均GDP增速的預期，機構最新的預測值為4.8%，與疫情前基本保持一致。
多城市辦公樓市場需求受疫情影響 長期發展動能不減
自今年第一季度起，疫情反復對于多個市場的租賃活動產生較為顯著的影響。一季度全國甲級辦公樓整體凈吸納量較2021年末出現回落，其中深圳等市場影響顯著。在第二季度，上海市場受疫情影響最為顯著，凈吸納量短期內由正轉負。項目帶看和入場裝修等租賃進程紛紛暫停。面對疫情沖擊和經濟下行壓力，全國大部分市場均受到影響。
從中長期來看，基于經濟研究機構的共識：疫情并沒有改變中國宏觀經濟長期向好的未來預測。中國甲級辦公樓市場需求的中長期穩健發展同樣可以預見。分行業來看，金融、專業服務企業及科技互聯網企業在長期依然將作為需求的引擎力量，同時，“新經濟”帶動下的生物醫藥、新能源、新消費等領域的企業需求在部分城市也有望成為新的增長來源。
近期，仲量聯行對近150家在華外資企業租戶開展問卷，結果顯示大部分企業對于長期發展信心不變，近50%的受訪企業表示未來五年將繼續計劃增加辦公面積，近30%企業暫緩擴張或持觀望態度，僅有不超過5%的企業表示受到疫情影響完全取消租賃計劃。
變與不變 外資企業不動產決策展現新思路
此次問卷覆蓋辦公選址、辦公空間及設施管理三大話題。基于問卷結果，我們從“辦公選址策略”、“空間功能規劃”、“綜合設施管理”、“數字化策略”及“人性化體驗”五個維度深度剖析企業不動產決策的內在邏輯。我們驚喜地發現，近26%的企業展現了極富前瞻性的決策思考，這類領先型企業的決策偏好為未來辦公樓市場發展提供全新視角。
“戰略性選址因素”賦能企業發展，決策價值愈發凸顯
“傳統選址因素”如租賃成本、交通可及性及商業配套等方面已經成為企業選址的“基礎款”。領先型企業在未來選址考量中，在“戰略性選址因素”方面顯示出了高度一致的前瞻性。著重考量吸引保留人才、業務持續性計劃（Business Continuity Plan, BCP）、企業品牌形象、支撐企業ESG戰略等“戰略性選址因素”使得企業不動產決策更符合其長期戰略發展框架，實現企業可持續發展價值。
“疫情精細化管理”及“人性化體驗”成為未來辦公空間關鍵詞
安全與健康成為早已成為后疫情時代辦公空間管理的主題之一。此輪疫情后，企業對于防疫措施有了更高、更細的要求。例如，已有部分企業已經采用或考慮繼續增加臨時應急儲備和儲物空間以更快速有效地應對疫情管控措施。同時，針對未來可能的閉環管理，近40%的領先型企業已經將其納入辦公空間提升考量中。員工作為企業的珍貴財富，在為其提供一個安全健康的辦公環境同時，在空間上增加“共享休息區域”、“淋浴房”、“健身房”等設施，已經成為部分領先型企業的嘗試與積極實踐。
這是一個挑戰與機遇并存的市場，我們看到，應對新的挑戰與不確定性，部分企業不動產決策已然跨出新的一步。鑒于此，仲量聯行將于7月6日舉辦線上研討會，深度解讀疫情下的宏觀經濟和中國辦公樓市場，深入剖析新常態下的外資企業不動產策略，通過對領先型企業前瞻、可持續的不動產決策方案的觀察，重新詮釋未來辦公樓市場發展新機遇。
來源：仲量聯行
編輯：wangdc
