產業的更新永不停歇。隨著新基建、5G、數字經濟等新一輪產業發展不斷推進，產業地產開發是很多人浮現出的第一個概念。然而，發展產業不能用傳統的產業地產思維，發展產業與產業地產開發也并不能劃等號。如果用傳統地產思維發展產業，不僅無法促進產業發展，更會帶來一系列的社會、經濟問題。
1、產業，為什么不是產業地產？
產業是具有某種同類屬性的企業經濟活動的集合，是介于宏觀經濟與微觀經濟之間的中觀經濟。經濟發展意義上的產業，泛指一切生產物質產品和提供勞務活動的集合體，包括農業、工業、交通運輸業、郵電通訊業、商業飲食服務業、文教衛生業等部門，是國民經濟的支撐和源泉。
產業地產是指在新經濟和新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研發物業、生態寫字樓等為主要開發對象，綜合開發、集約化經營的多功能綜合性商服地產，是工業物業及其服務的總稱。
可以看出，產業是國民經濟發展的內容，而產業地產是產業發展的載體和服務，以廠房、物業為主要內容。
2、產業、產業地產在中外存在明顯差別
在國外，如歐美、日本甚至印度，由于有單獨投資人（如產業發展基金、地產基金( REITs )等）對工業物業進行單獨的開發和投資（它們擁有所有權，但不使用該物業），所以很多企業（如波音、通用、豐田等）的廠房、設備等并不屬于企業所有，而屬于特殊的投資人。物業及物業服務部分的收入就歸這些特殊投資人所有，該部分收入在國外被稱為產業地產收入。所以，國外產業地產收入在國民經濟中占比很高，有些甚至達到GDP的30%以上。（如下圖所示）
而在我國，由于沒有產業發展基金等產業物業及服務的單獨投資人，幾乎所有的物業及服務均由工業企業自己解決，比如海爾、美的、格力等企業都要對自己生產所需的廠房、設備進行投資建設。因此，我國的產業地產收入無法進行單獨分列，仍包含于企業的總收入中。
3、發展產業，為何不能用產業地產思維？
發展產業必須用產業思維，而不能用產業地產思維。兩者的區別主要在于以下兩點：
發揮作用不同。如前所述，產業是內容，產業地產是載體，載體不能代替產業自身。發展產業，應包括客戶需求調研與挖掘，產品設計、研發、生產、銷售等以及產業鏈上下游企業之間的模式梳理，甚至于設備研發與制造等一系列過程。而產業地產是產業物業的規劃、設計、建設、管理的過程。這決定了產業地產的發展思維完全不可用于產業。
生命周期不同。產業地產開發投資是一個相對短期的過程，一般周期為三到五年。而產業發展在經濟生活中是一個長期的過程。產業自人類存在社會分工始便長期存在，其內容和類別在不斷延展與充實；一個成熟的產業從理念萌芽、技術研發、產品設計到產品生產等環節，需要經歷漫長的時間。
總之，發展產業，必須用產業思維。唯有通過長期的客戶需求調研、產品設計和論證、技術研發和試驗、上下游關聯產業合作與共享、產品生產與檢測、市場營銷與服務等一系列過程，以及外部資金支持，才能夠促進產業發展。單純的產業地產開發，盡管能促進經濟的短期繁榮，但很難有效推動產業發展與進步。
來源：煥禾咨詢
編輯：wangdc
