SSOT2020 OffiSmart Summit上海國際智慧辦公及空間管理高峰論壇上，我們邀請到了全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱先生為我們帶來了《后疫時代智慧辦公的形與勢》》主題演講，探討關于智慧辦公以及商業地產融合的話題。
全國寫字樓、商業辦公市場的基本概況
"寫字樓市場面臨的挑戰主要還是集中在延續多年的供應高峰與持續多年的需求疲軟。"
首先跟大家匯報一下全國的寫字樓、商業辦公市場的基本概況。我們知道新冠疫情發生以來，商業地產包括寫字樓產業園，和智慧辦公的提供商，大家一直是奮斗在兩條戰線上，既要全力防疫抗疫，又要復工來生產保安全，同時也面臨著免租、減租的損失，上半年的經營也受到了嚴重影響。
實際上從去年開始，尤其是下半年開始，寫字樓市場的需求出現了疲弱的現象。到今年上半年，疫情加重了這樣的趨勢，但是疫情并不完全是商業辦公需求疲軟的主因，或者市場下行的主因。主要是連續多年的商業辦公市場供應持續增加，推動了寫字樓空置率的走高，以及租金水平的下降。
寫字樓市場的統計數字：上半年一線城市寫字樓空置率全部是15%以上，北京是達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點，上海跟深圳分別達到了20.9和25.4%，廣州稍微好一點，廣州的供應量也稍微地小，所以它的空置率可能會比四大城市當中的其他三個城市稍微好一些——在10%。
對未來市場的三個判斷
第一，我們預計2020年商業辦公市場將出現10-15%的租金降幅。
第二，商業辦公市場下半年有望迎來修復行情，以北京為例，二次疫情之后，一些企業看房的量在增加，這是一個特點；第二個特點，企業租房決策的周期在加快，所以下半年如果疫情沒有大的變化將會迎來修復的行情。
第三，預計商業辦公市場在2022年有希望能夠恢復到正常的水平，明年還看不到辦公市場走向正常的跡象，需要等到2022年。
對智慧辦公的理解
"疫情之后，實際上無接觸的服務和智慧辦公的模式，有人認為是行業的剛需。是不是這樣的呢？"
我個人對智慧辦公的理解：
第一，智慧辦公一定是基于物聯網、互聯網技術及5G。
第二，智慧辦公一定是線上線下相互融合、相互喚醒的過程，也就是說，比如跟商業地產相互的融合、相互喚醒。
第三，智慧辦公一定是安全高效、便利舒適、節能環保。應該是高效、便利的，也應該是節能、環保的。
第四，智慧辦公一定是人性化的，為人服務的。商業地產的開發商、運營商，或者是智慧辦公軟硬件的提供商，都是為企業服務，但是最終企業的背后還是人。
未來辦公市場的變化
未來，我們認為商業辦公的市場將發生很大的變化，衡量一座寫字樓是否智能或者是否智慧，它的指標不僅要考慮應用場景，比如說是智慧停車、人臉識別、AI技術，包括智能的照明系統，跟隨著不同應用場景，照明也會變化，包括智能的空調系統、智能辦公會議系統、智能消防系統、無接觸檢測系統等等。這些是應用場景的指標都應該有，但是我們不應該僅僅考慮這些指標，我們認為更重要的是考慮軟性系統，比如物業管理的服務、資產管理以及資產運營，還有專業團隊的因素。
"未來的辦公市場將發生五大變化"，包括綠色健康安全應該成為用戶的首選；還有輕重資產運營的模式，現在看輕資產是勝出；還有資產管理、資產運營將大行其道；專業化的運營與專業化服務的團隊在崛起；科技賦能智慧運營迎來風口期，這對于智慧辦公所有的參與人，包括軟硬件服務的提供商是契機、窗口期。
疫情到底是對智慧辦公及商業地產行業產生了哪些影響？
我們認為：
第一，疫情之下，對商業地產是遭遇之戰，強者恒強弱者恒弱。對聯合辦公是爭霸之戰，狹路相逢勇者勝。
第二，我們通過疫情知道遠程辦公、居家辦公、視頻會議會對未來辦公的模式產生一定影響，但是不會成為主流。比如說目前溝通的成本和工作效率問題，也應該是需要面對面解決，我們應該保持對創新的鼓勵，但是它不會成為主流。
第三，這次疫情強化了樓宇安全管理意識，也是安全問題一票否決制的最直觀案例。以前可能對安全的問題從來沒有像這次疫情當中這么強烈，或者把它問題擺得那么重要，我覺得它應該是第一位。對商業地產來說是這樣的，實際上對智慧辦公的供應商也是這樣的，在安全的隱患和利益兩難選擇當中，商業地產一定要從長遠的利益角度考慮經營管理工作。實際上，我們也希望智慧辦公的提供商也是這樣來考慮。總之，市場給智慧辦公的服務商提供了快速發展和彎道超車的機會。
疫情之后，商業辦公未來的趨勢
這次疫情對于整個的行業都是一次前所未有的嚴峻考驗，尤其是商業這塊損失最慘重，辦公在其次。這一步加速了商辦地產行業洗牌，同時倒逼著智慧辦公、綠色辦公的變革和趨勢化。
疫情之后，客戶、租戶以及寫字樓的使用者，一定會更加關注樓宇的健康，促使我們來促進產品的升級，樓宇也應該是更加智能化的。我們希望能走進一個大廈，包括身份掃碼、人臉識別等等這些希望通過智慧化解決，進來的時候通過自動化人臉識別，還有智慧辦公的提供商的努力和創新來實現。
智慧辦公的智慧類、環保類將更多參與到商業地產開發、建設、運營當中來，希望我們共同地來期待更多的智慧辦公提供商，通過未來和商業辦公行業、房地產行業開發商以及投資者一起來推動商業地產行業，甚至房地產行業的穩定發展。
我們希望能夠通過在商業地產行業，比如說智慧辦公有一個突破口，從而帶動整個地產行業在科技、智慧進程方面有一個大的飛躍！
來源：上海國際智慧辦公展覽會
編輯：wangdc
