房訊網訊 2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業地產受到的影響和沖擊，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業地產展開交流和討論，集合行業智慧與力量，助力商業地產企業化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
中耀盛世董事總經理馬耀揚參與副會長交流討論，從人口、企業、經濟、供應、政策以及疫情等多個方面綜合分析了北京寫字樓市場受到的影響。他表示，疫情結束之后一到兩個月會出現一個市場的窗口期，會有一部分的企業客戶選擇時機出手，也是業主以及運營方應該著重抓住的窗口期；當下來看，面對供大于求的市場，實現今年去化目標，以價換量應該是主要的應對策略。
以下是中耀盛世董事總經理馬耀揚發言實錄：
很長時間沒有見面了，很高興今天有機會跟大家一起交流一下，我主要是想分享一下當下市場大環境下五個方面的因素對市場的影響。
商業地產行業的整個影響分為五個維度，我們今天主要講的是北京，包括人口、企業、經濟、供應、政策。
我們看到今天北京的現有人口情況是出現了負增長，按照我們最新的統計局的數據，北京減少了60萬的常住人口，到現在為止，北京常住人口方面已經是連續三年負增長，這是當前人口狀況。
第二個是企業數量，最新的北京市場監督管理局的數據，企業也是在逐年下降，2019年我們的企業期末數164.01萬，減少了1.5萬家企業。其中外資企業的數量保持連續下降的態勢，到了2019年年末是3.22萬戶，同比下降了0.32%；個體工商戶2016年59.6萬戶，下降到2019年的44.12萬戶，下降了26%；2019年全年企業新增戶數，2016年19.9萬，下降到2019年的19.2萬。通過這幾個數據看，2016年到2019年，北京整個企業情況不是很好，包括外資企業的數量也是在持續減少，新增數量也是不斷的下降，因為商辦行業的市場主體以企業為主，企業數量的多少跟我們整體市場的活力有很大的關系，企業數量的下降必然也會對我們整個市場造成一定的影響。
第三個是經濟增速放緩，這個大家都很清楚，我們看到北京市統計局的最新數據，2018年一到二季度的6.8到三季度的6.7到四季度的6.6，到2019年的一季度6.4，二季度的6.3，最后全年北京市的經濟增速是6.1。在北京進行產業疏解和結構調整的過程中，我認為短期也會造成一定的經濟縮水，這里面還不包括外部影響，類似中美貿易戰的影響。這種經濟增速的放緩也對我們整個商辦行業的活力帶來一定的影響。
第四個就是供應，剛才前面幾位都講過了，我們在2018、2019、2020年，三年內供應量是激增的，每年的供應數量都超過了百萬平米，目前監測會持續到2021年，這一年和下一年的商辦市場仍然還會面臨著高供應量的局面。
前面也有專家提到疫情對新增供應有一定的影響，我們對開發也做了一些溝通了解，因為本來春節假期期間就有一定的工程滯后，所以本次的疫情帶來的影響，整體來說還是有限的，預計今年整體的供應量還是很高。這樣的供應量必然會對我們現在的空置率、租金、售價、回款周期都會有影響，而且這個供應的持續至少到2021年，意味著這一兩年的過程中仍然還會面對市場這么大的存量。
在北京現有的總體的市場中，過往更多關注的是核心商圈的甲級物業，但是在企業的租賃需求或者購房需求方面，可能涵蓋的不僅僅是核心商圈的寫字樓，還包括五環區域的寫字樓。剛才還提到了產業園，對于現有的寫字樓市場也會帶來一些分流，因為客戶在目前的降費提效方面，首先考慮的一定是房租的成本。
第五個維度是政策的持續調控。2017年3.26政策以后，對銷售端的物業影響巨大，原有的個人可以參與的投資市場一下子變成了企業級的市場，限面積、限主體。今年我們看到疫情期間，廣州的商辦政策做了一部分的調整，在購買主體和銷售面積上做了一定的松綁，但是這個政策“一日游”，當天晚上就撤銷了。這就表明政府在對房地產行業整體政策的力度和決心上還是非常大的，如果我們持續在這樣的政策調控下，對整個商辦的活力肯定會受到一定的制約。
第六個因素，今年突發的新冠疫情，也會影響到二季度末，導致社會活動不能完全正常的進行，經濟活力也是下降的過程。包括很多的客戶也受影響，一方面是企業現在還沒有完全正常運轉，另外客戶對于后期的預期不是很明了，導致客戶在是否擴租或者是否進行置業的考量中，大家還是帶有疑慮。去年四季度有部分準備進行物業購買的客戶也在停滯的狀態，或者一部分企業的資金已經被挪用到其他的地方了，暫時不能進行置業需求了。
這些因素都會對我們今年的市場環境帶來一定的影響，我們也可以看到，19年的四季度，原本在商辦行業應該是一個小高潮，但是去年的四季度整體成交情況并不是很理想，一部分客戶需求的滯后再加上目前為止接近四個月疫情，我們相信疫情結束之后一到兩個月會出現一個市場的窗口期，會有一部分的企業客戶選擇時機出手，也是大家應該著重抓住的窗口期，也是今年最重要的窗口期。
今年整個的應對，當下來看，以價換量是主要的應對策略。因為我們面對供大于求的市場，而且面臨疊加的多層的不利因素，目前我們空置率提升，想實現今年一定的去化速度，以價換量是對市場最重要的工具。
在客戶方面，應該從新興產業、核心產業、價值產業做一些精準的開拓，包括互聯網，金融行業、專業服務機構，這些可能會是大家共識的，會去爭奪一塊蛋糕和市場。產業園，數據中心等，也是在近期開始有比較大的需求，但是它對于電量和環評的要求比較高，這塊也是我們會去關注的。
整體來說，短期看金融，中期看供應，長期看政策，大家可能聽的比較多了，現在我們的市場環境，短期看政策，中期看政策，長期也是要看政策的，因為政策的傾向性和扶持力度會刺激我們整個的行業活躍度，對我們渡過難關會起到非常重要的作用。
來源：房訊網
