房訊網訊 2020年9月2至4日，上海國際智慧辦公展覽會SSOT于上海新國際博覽中心舉辦。
主辦方SSOT繼續攜手全聯房地產商會寫字樓分會及知行曉政聯合舉辦品牌高峰論壇 OffiSmart Summit，匯集智慧辦公整理解決方案、智能會議音視頻解決方案、靈活辦公、數字化空間管理、智慧園區/寫字樓設施設備及能耗管理等領域專家及廠商代表。同時邀請系統集成商、企業用戶單位行政及設施設備管理負責人、物業資產管理、商辦空間運管單位、IT及信息系統集成商、工裝商、建筑師、設計師等業者代表參與。
全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱應邀出席論壇，并發表主題演講。
以下是劉凱發言實錄：
商辦地產市場下行的誘因
疫情之下，對商業辦公是遭遇之戰，強者恒強弱者恒弱；對聯合辦公是爭霸之戰，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰，全力自救向死而生。遠程辦公、居家辦公、視頻會議……在一定程度上改變工作定義和企業定義，同時提醒我們對寫字樓行業樓宇規劃布局和工作場所空間利用重新思考。遠程辦公方式將會對未來辦公形式產生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
同時，我們應該看到，這次突如其來的疫情，對于寫字樓整個行業都會是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速寫字樓行業洗牌，同時倒逼智慧辦公、綠色辦公的大變革和趨勢化。
疫情之后客戶會更加關注樓宇健康，促進產品升級，樓宇更加智慧化。科技類和環保類服務商將更多的參與到商業地產開發、建設、運營方案中。
我們認為，2020年以來商辦地產租賃市場下行，疫情沖擊并非唯一因素，而是經濟環境、貿易爭端、供應增加等多種因素疊加效應的影響。
下半年有望迎來修復行情
對于下半年的市場表現，我們保持謹慎樂觀的態度。同時，受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。
我們認為寫字樓市場下半年有望迎來修復行情。
第一，國內經濟在全球率先復蘇，加上持續推進對外開放，大概率三季度GDP超過4%，支持商業地產市場開始重上正軌。
第二，北京服務業發達，北京服務業增加值占GDP比重超八成，目前看服務業復蘇較快，支持商業地產市場出現復蘇跡象。
第三，供應的滯后，疊加需求的釋放，外資的流入，支持商業地產迎來修復行情。根據我們的調查，7月中旬之后，各商圈寫字樓市場看房量和訂房量兩個指標表現活躍增幅明顯。
第四，有機構統計，盡管受疫情影響，但投資者在市場中仍保持活躍，上半年大宗成交總額超過270億元人民幣。
商辦地產的三個預測
根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位調查統計，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運行。其中，上半年北京的甲級寫字樓的空置率達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點；上海和深圳分別達到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。
預計2020年下半年寫字樓市場租金和售價將會延續下降趨勢，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創十年新低。
當前，從全國看，痛點主要集中體現在連續多年的供應高峰，推動寫字樓空置率的走高和租金水平的下降。
在經濟下行、中美貿易因素、供應增加，郊區化外溢，城市更新，功能疏解，互聯網金融退潮等多種因素疊加背景下，2020年新冠肺炎疫情給寫字樓供需雙方都帶來了許多不確定性和挑戰，面臨的壓力前所未有。
目前市場上出現的現象主要有：降低租賃成本，減少租賃面積，逃離核心商圈，空置快速抬高……預計寫字樓市場的復蘇進程也將及其緩慢與不確定，甚至一直到2022年有望恢復正常水平。
總結起來，我們對商辦地產的三個預測：第一、預計2020年將出現15%以上的租金降幅；第二，預計2020年下半年有望迎來修復行情；第三、預計在2022年恢復正常水平。
來源：房訊網
