2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了“商業地產20年20人”專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以“誰為行業贏得未來”為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，北京中海地產商業管理公司總經理李霖道接受了房訊網的專題采訪。
北京中海地產商業管理公司總經理李霖道
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
李霖道：過去的20年，伴隨著中國現代化、特別是城鎮化進程的快速發展，中國商業地產行業也走過了從萌芽到成熟的崢嶸歷程。
我所在的中海商業地產，也在這20年中逐步組建了全域化商業開發運營平臺。在辦公領域，中海商業旗下商辦資產管理平臺COOC中海商務，已經發展成為國際化的商辦資產綜合發展及運營商，屹立潮頭。
從我的從業經歷看，主要發展成就可以歸結為以下三點：
第一，行業規模不斷擴大，板塊格局演化穩定。
過去二十年，中國商辦地產伴隨中國城鎮化進程飛速發展，數量眾多的寫字樓如雨后春筍拔地而起，核心城市主次商圈先后成熟，商辦行業全國城市布局逐漸清晰，從業人員不斷增長，行業規范逐步完善。行業整體進入了成熟穩定期。
第二，新型業態蓬勃發展，產品服務互促共進。
隨著增量市場轉為存量市場，除傳統辦公外，精裝辦公、共享辦公、定制辦公等多種辦公形態先后涌現；除空間提供外，運營服務、社群服務、全周期商務解決方案提供蓬勃發展，產品創新與服務創新互促互進，百花爭妍。
第三，資管模式輕重并舉，資本市場多元鏈接。
從開發+銷售，到開發+運營，到投資/持有+資管，輕中重商業模式完善。資產證券化嘗試，將行業資管邏輯真正打通，初步實現了“投、融、管、退”鏈條閉環、資產價值的資本兌現。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
李霖道：過去20年行業的成就與中國城鎮化的狂飆突進息息相關。最近幾年，在新型城鎮化轉型背景下，市場供需發生改變，中國商業地產行業也從擴張式高增長進入到高質量轉型發展階段，進入到比專業、拼能力的時代，以下幾點變化值得我們關注：
第一，核心資產價值回歸。
持有型資產是穿越經濟周期的豐厚的余糧。后疫情時代，核心城市核心資產價值越發重要，它意味著穩定的現金流與合理的資產負債，是逆勢中抵抗風險、穿越周期的底氣。主要發展運營商更加注重優化資產結構、提高核心資產占比。
中海商業持續布局一線城市核心地段，打造核心標桿。上海市真如副中心的上海中海中心，北京核心區的中海金融中心、中海商務中心等，都是核心資產價值回歸的戰略落子。
第二，強化資產運營能力。
在“雙循環”格局和國家城市更新戰略背景下，城市運營服務需求迅速擴大，通過強化資產運營能力，采用輕資產模式拓展賽道，以管理能力兌現外溢市場時空價值成為趨勢。
2023年11月，歷經兩年打磨，北京阜成門四川大廈以中海商務中心complex聚合體面貌煥然新生，通過低碳、數智化空間和極致運營服務，塑造中海商業運營管理的新標桿。
第三，綠色建筑潮流凸顯。
后疫情時代，租戶比以往更加關注健康，綠色開始成為辦公空間溢價的重要元素。
中海商業一直爭做“碳”路先鋒，我們在深圳后海的中海集團新總部大廈，面向建筑全生命周期，通過綠電和碳交易中和碳排放實現零碳，打造國內首個5A級近零能耗高層寫字樓。
在北京，這一模式也將在中海金融中心零碳示范項目中得到落實，而前面提到的中海商務中心，通過行業首創的碳足跡實驗室等系列措施，完成了既有商業建筑綠色低碳運維與改造的創新實踐，增量存量同步，共同塑造低碳新發展格局。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
李霖道：未來20年，在中國式現代化和新型城鎮化宏觀背景下，中國商業地產將與中國式現代化高質量發展同頻共振，開創高質量的城市化新局面。
習近平總書記12月1日上海考察時指出：“要全面踐行人民城市理念，充分發揮黨的領導和社會主義制度的顯著優勢，充分調動人民群眾積極性主動性創造性”、“加快城市數字化轉型，積極推動經濟社會發展全面綠色轉型，全面推進韌性安全城市建設”。在總書記重要講話精神指引下，商業地產行業未來發展趨勢也更加清晰。
格局形態上，多元創新業態協調發展。
在未來，空間和人的關系將發生革命性變化，空間的邊界將不再嚴格，辦公形態將更加靈活多元，場景配套將更加豐富完善，工作、生活與社交場域趨向融合。因此，融合商務辦公、精裝辦公、靈活辦公、創新商業、國際會議中心等多元創新業態的商辦產品將成為潮流，新的商辦業態也將不斷分化產生。
創新要求上，低碳化、數字化更加突出。
新發展理念下，供給方或需求方，建筑本體或軟性服務，市場評價或資產價值兌現，對于健康低碳、數字科技的關注都將不斷提升。作為產能發展的承載空間，商業地產將以綠色低碳作為持續發展的主題；而科技的進步和智能化在產品服務中的全方位應用，勢必對行業帶來持久而革命性的變革。
文化根基上，更加重視統籌歷史文化保護、傳承。
建筑是城市歷史的延伸，商務樓宇是城市記憶的承續，人民城市理念和新型城鎮化所期待的城市更新，是保護情感與記憶、傳承歷史與文化的城市更新。我們即將入市的宣南大吉北京中海金融中心綜合體，以文保活化賡續歷史文脈，以合院商街傳承京華底蘊，以國際超甲總部寫字樓續寫時代金融標桿，正是對文化根基的頂禮與傳續。
治理模式上，推動實現寫字樓管理能力現代化。
商務樓宇是企業充電器、行業會客廳、產業發動機，中國式現代化高質量發展，需要商務樓宇管理理念、手段、能力的創新，管理服務體系化、精細化、現代化水平的提升。惟其如此，企業才能心無旁騖投入到經營發展，市場主體的活力才能充分激發，二三產業創造財富的源泉才能充分涌流。未來20年，治理能力現代化將是商務樓宇發展演化的重要特征。
回顧20載，展望新時代，中海商業將始終貫徹我們「好產品、好服務、好效益、好公民」的可持續發展理念，始終以前瞻性的目光預測需求，始終為城市鋪展美好生活發展的藍圖，帶來經濟活力與生活方式的增量。我們也希望與全行業一道，直面行業變革與挑戰，與城市發展共享商業澎湃，攜手共創商業地產下一個二十年的嶄新篇章。
相關鏈接：
2023年12月28-29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數字經濟下的樓宇經濟"。
作為中國國際服務貿易交易會（CIFTIS）常態化活動之一，第二十屆年會將聚焦數字經濟、樓宇經濟、運營管理、城市更新、產業園區五大核心主題，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間將發布2023年中國寫字樓產業園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
