戴德梁行發布《2023年四季度北京寫字樓零售市場報告》及《2024年中國房地產市場展望》
北京，2024年1月10日--享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布《2024年中國房地產市場展望》及《2023年四季度北京零售寫字樓市場報告》，就2023年北京寫字樓市場、產業園區、商業市場、大宗交易市場進行了獨家盤點與解讀，同時對2024年中國房地產市場的重點趨勢給出了預判。
2024中國經濟逐步修復，可持續發展仍是重點趨勢
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示2023年中國的經濟增長也實現了預期目標，預計2024年中國經濟將逐步修復，并達到4.9%的增速，同時低迷的全球經濟也將給中國經濟增長帶來挑戰。2024年政府將加大對優質房企的融資扶持力度，出臺措施提振物價指數，刺激居民消費，挖掘內需潛力、在緩慢復蘇的宏觀經濟趨勢下，可持續發展仍然是中國房地產重點趨勢之一。2024年，"社區型" 精品民宿酒店和儲能產業園等另類資產可能會引起投資者和開發商的興趣。
樓宇經濟促進產業園市場新發展，產業生態從存量向求質轉變
戴德梁行北區產業地產部主管路煜提出，在加快構建北京現代產業體系的視角下，北京市內的產業園區將被賦予新的使命，與樓宇經濟聯動，提高產業承載力，加速科研成果在當地的轉化應用，培育產業發展新動能。在這一背景下，我們不僅要充分了解產業園發展的基礎和現狀，更應該建立一種有效的機制，用于提升存量園區、指導新建園區，推動產業孵化，產業聚集，產業鏈協同，形成高精尖成果轉化融合發展和高能級商務辦公的產業生態體系，進而助力北京高質量發展。
消費REITs再次擴容，商業不動產轉型迎來新思路
戴德梁行北區估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝指出，2023年是公募REITs市場發展壯大的一年，截止2023年底共有29支REITs已成功上市，募集資金超過一千億元，資產類型愈加豐富。2023年公募REITs也有多個里程碑事件，例如三月份國家發改委236號文將消費基礎設施納入公募REITs試點范圍；年中首批四單擴募REITs成功上市；年末迎來首批消費REITs正式申報及部分產品獲批。
消費基礎設施公募REITs已有六單產品正式申報至證監會，預計總募資規模近180億元。資產類型既包括購物中心，也包括奧特萊斯及社區商業。發行人既有國央企背景，也有民營企業。資產分布既有一線城市，也包括新一線城市和二線城市，整體發展勢頭呈現多元化。截至2023年底，已有四單消費REITs獲批正等待上市發行，包括華潤青島萬象城，印力杭州西溪印象城，金茂長沙覽秀城和北京物美超市。
北京大宗交易市場成交宗數創新高，保險成最活躍投資機構
戴德梁行中國資本市場部董事總經理、中國資本市場聯席主管劉兵總結道，2023年北京大宗交易市場全年共錄得576億元，同比上升89.1%；成交宗數59宗，同比上升68.6%，成交宗數創北京大宗交易市場新高。
2023年，自用型買家成交額占總成交額比達49%，其中9成標的為寫字樓物業。自用買家以70%的占比成為寫字樓業態的主力軍。TMT企業和國央企平臺交易依舊活躍。值得一提的是，出版社和外省企業成為了北京自用買家的新生力量。 投資機構關注的投資標的更偏向可發行公募REITs的業態。其中，隨著消費基礎設施REITs的放開以及保障性租賃住房REITs的成功發行，投資人更加關注商業和公寓業態。同時，保險機構持續發力，成為了2023年最活躍的一類投資機構，險資背景的買家成交額占全部投資類成交額的41%，其中，78%的金額投向了辦公類物業，成為了寫字樓市場除自用買家以外的最大一類買方。
寫字樓市場租金繼續下探，新興戰略企業或成市場需求新風口
未來三年，將迎來百萬平方米的新增供應，其中40%集中在2024年入市，將拉動北京全市空置率繼續上揚，租金水平或將繼續下調。2025-2026年，隨著市場新增供應的放緩，經濟形勢的向好以及企業經濟效益的好轉，北京寫字樓租賃市場成交將逐步回暖。在剛剛結束的2024年中央經濟工作會議中，政府再次強調了科技創新。戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示，北京作為全國的科技創新中心，多年以來一直將高科技作為產業發展的重中之重。數字經濟、人工智能、生物制造、量子技術、生命科學、新能源等若干戰略性新興產業將成為北京寫字樓租賃市場需求的重要補充。
商業市場緩慢回暖，消費者需求應運而變
戴德梁行北區商業部主管孟祎指出，2023年注定是商業市場不平凡的一年，市場在謹慎樂觀和積極回暖中持續向新。在新的社會環境下，消費者的生活方式和習慣持續轉變，躺平經濟、城市松弛感、陪伴經濟成為新訴求，也催生了公園商業、城市漫游、萌寵商業、策展商業的發展；同時，消費者對商業的訴求也在從"探新"向"務實"轉變，由性價比向質價比在發生轉移；在生活習慣和工作習慣持續發生變化之際，"15分鐘城市"的概念開始在各大城市推行，除了社區商業的持續發展外，打通商業消費的最后一公里，將線上線下商業一體化融合將成為未來新的探新方向。隨著線上線下商業運營方的持續發力，2024的商業市場將迸發出更不一樣的活力。
戴德梁行北京公司總經理胡峰表示，戴德梁行持續洞悉市場，在2023年發布了《中國REITs指數之零售不動產資本化率調研報告》等多本行業影響力報告，為地產圈提供一線視角洞察。同時，我們也一直深耕在市場前線，與政府緊密合作，成為了北京市及各區的招商合作伙伴，幫助多家外資頭部企業落戶各區，為北京市及各區提供政府智囊服務，重新裝點都市生活圈，讓城市可持續、更宜居。
來 源：戴德梁行
